城市更新迎来新一轮政策利好。

7月21日，深圳市发布关于《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》，首次针对城市更新发布规范性文件，破解城市更新中的搬迁难题。7月20日，国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。

住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

随着城镇化率的快速提升以及人口的持续流入，部分一线以及热点二线城市土地供应日渐稀缺，城市发展迈入存量时代，城市更新为企业发展带来了新的业绩增长点。

百强上市房企涉足城市更新的比例达到47%，TOP50房企参与度更高。本文以广东和上海典型房企为样本，全面剖析城市更新如何破局。

百强房企布局规模差距拉大

城市更新，成为房企寻找增长点的新赛道。百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。

城市更新火热背后有三个原因：

1、一二线城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，有效补充核心城市土储。

2、相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，能以更低的地价获取土地储备，意味着企业能保证更高的利润率。

3、城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目位于城市核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

由于房企入局时间、资金投入和运营经验等不同，直接导致行业规模差距较大。规模较大的房企已布局100多个项目，总建面逾7000万平方米，规模最小的只参与了1个项目，建面只有不到10万平方米。

我们以城市更新潜在建筑总建面作为指标，来衡量企业参与度，将房企分为三个梯度。

第一梯度房企参与城市更新部分的建筑面积大于4000万平方米，包括恒大、融创、佳兆业、富力、时代5家房企，其中恒大、融创和佳兆业更是拥有超出7000万平方米的旧改建面。

第二梯队房企城市更新建筑面积段为600-3000万平方米，规模上看与第一梯队出现明显断层。该梯队的房企主要包括资金实力和强大的操盘运营能力兼备的国企；同时经验丰富的区域民企也分得一杯羹。

第三梯队参与城市更新部分的建筑面积小于600万平方米，大部分房企位于该梯队，城市更新并非其主要业务，但仍把这作为一种有效的拿地方式，涉及到的地域除湾区城市外，也包括济南、太原、烟台、南昌等二三线城市。

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广东省：城市更新必争之地